전세계약서에 꼭 포함해야 할 9가지 핵심 특약사항

 

전세계약은 임차인의 소중한 재산인 보증금을 안전하게 보호하기 위해 매우 중요한 절차입니다. 따라서 전세계약서에는 임차인의 권리를 보장하기 위한 필수적인 특약사항들이 포함되어야 합니다. 오늘은 전문가의 시각에서 전세계약서에 꼭 포함해야 할 9가지 핵심 특약사항에 대해 자세히 살펴보겠습니다!

1. 임대인의 국세 및 지방세 체납 확인 특약

임대인이 체납한 국세와 지방세는 경매 시 임차인의 보증금보다 우선순위가 높습니다. 따라서 계약 체결 전 임대인의 세금 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다. "계약 체결 후 임대인의 국세 및 지방세 체납이 확인될 경우 임대인은 즉시 체납 세금을 완납하도록 한다. 불이행 시 임대차계약을 해지할 수 있으며 계약금을 임차인에게 돌려준다."와 같은 특약을 명시해야 합니다. 이를 통해 임차인의 보증금 안전을 보장할 수 있습니다.

2. 빌라 전세계약 시 소유권 변동 특약

빌라의 경우 소유자가 바뀌어 바지사장에게 넘어가는 사례가 종종 발생합니다. 이를 방지하기 위해 "계약기간 중 임대인이 해당 주택을 매매하는 등의 이유로 소유자 변동 시 즉시 임차인에게 알리고 이때 임차인은 계약을 해지할 수 있다. 임차인이 해지할 경우 임대인은 임차인에게 즉시 보증금을 반환하기로 한다."와 같은 특약을 포함해야 합니다.

3. 전세대출 및 보증보험 가입 가능 조건

특약

전세대출과 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 반환받을 수 있도록 "본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행 및 전세보증보험 가입이 가능한 경우의 조건이며 임대인 및 해당 주택의 하자로 인해 전세대출 및 전세보증보험 가입이 불가능할 때는 계약을 무효로 하고 즉시 보증금을 반환한다."와 같은 특약을 명시해야 합니다.

4. 전입신고가 불가능한 경우 전세권 설정 특약

임차인이 전입신고를 할 수 없는 경우에는 "임대인은 잔금 시 임차인이 해당 주택에 1순위로 전세권설정등기를 하는 것에 동의하고 잔금 시 임대인은 임차인에게 전세권설정등기에 필요한 서류를 교부하고 위 절차에 적극 협조해주기로 한다."와 같은 특약을 포함해야 합니다.

5. 전세 근저당 설정 금지 특약

임대인이 전세계약 기간 중 해당 주택에 새로운 근저당을 설정하는 것을 금지하는 "임대인은 잔금일 다음날까지 임차주택에 대해 저당권, 근저당을 설정하지 않는다."와 같은 특약이 필요합니다.

6. 선순위 근저당 말소 특약

대출이 있는 임대인의 경우 전세금 수령 시 기존 선순위 근저당을 말소해야 합니다. 따라서 "선순위 근저당은 잔금일 이전에 말소한다. 또는 잔금을 치르면서 동시에 말소한다."와 같은 특약을 포함해야 합니다.

7. 만기 시 집 개방 협조 특약

임차인은 만기 시 새로운 임차인을 구하기 위해 집 개방에 적극 협조해야 합니다. "임차인은 만기 시에 새로운 임차인을 구하기 위한 집 개방에 적극 협조한다."와 같은 특약을 명시할 수 있습니다.

8. 전세반환보증 가입 특약

주택임대사업자의 경우 전세보증금 5,000만 원 이상이면 전세반환보증 가입이 의무화되어 있습니다. "임대인은 전세반환보증 전액 2년 가입 후 보증서를 임차인에게 발송해 준다."와 같은 특약을 포함해야 합니다.

9. 전세보증금 반환 특약

마지막으로 "임대차기간 만료일에 임대인은 보증금을 즉시 반환한다."와 같은 특약을 통해 전세보증금 반환 시기와 방법을 명확히 해두는 것이 중요합니다.

이처럼 전세계약서에는 임차인의 권리와 보증금 안전을 지키기 위한 다양한 특약사항들이 포함되어야 합니다. 계약 체결 전 이러한 핵심 특약사항들을 꼼꼼히 검토하고, 필요에 따라 추가적인 특약도 협의하여 작성해야 합니다. 전세계약이 순조롭게 이루어질 수 있도록, 이 정보가 큰 도움이 되길 바랍니다! :) 궁금한 점이 더 있다면 언제든 문의해주세요.