묵시적 계약 갱신 vs 합의갱신

 

부동산 임대차 계약 갱신 시에는 크게 3가지 방법이 있습니다. 그중에서도 특히 주목해야 하는 것이 바로 "묵시적 계약 갱신"과 "합의에 의한 갱신"입니다. 이 두 가지 방식의 차이점과 장단점을 면밀히 살펴보면, 계약 만료 시 어떠한 방식으로 대응해야 할지 명확해질 것입니다. 임차인과 임대인 입장에서 각각 유리한 전략을 세워야 하기 때문에 이해가 필수적이죠!

묵시적 계약 갱신

묵시적 계약 갱신은 임대인과 임차인 간의 별도 의사표시 없이도 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 단, 계약 만료 2개월 전부터 6개월 전 사이에 임대인이 계약 연장을 거절하거나 조건 변경을 통보하지 않는다면 이전과 동일한 조건으로 갱신되는 것이죠.

묵시적 갱신의 장점

- 임차인 입장에서 별도의 협의나 절차 없이도 계속 거주할 수

있습니다.

- 중도 퇴거가 가능하며, 중개보수도 임대인이 부담해야 합니다.

묵시적 갱신의 단점

- 임대인 입장에서는 임차인의 의사와 관계없이 계약이 자동 갱신되어 불리할 수 있습니다.

합의에 의한 갱신

합의에 의한 갱신은 임대인과 임차인이 직접 만나 계약 조건, 기간 등을 협상하여 새로운 계약서를 작성하는 경우입니다. 이때는 기존 계약 종료 시점에 맞춰 재계약을 하게 되므로, 중도 해지가 불가능합니다. 또한 중개보수는 임차인이 부담해야 합니다.

합의갱신의 장점

- 임대인 입장에서 계약 기간과 조건을 자유롭게 정할 수 있습니다.

합의갱신의 단점

- 계약 기간 준수 의무가 발생하고, 임차인이 중도 퇴거를 원할 경우 새로운 임차인을 소개해야 합니다.

갱신 방식에 따른 전략 수립

결국 상황과 목적에 따라 묵시적 갱신과 합의갱신 중 어느 것이 더 유리할지가 달라집니다. 부동산 시세와 본인의 임대차 계획을 종합적으로 고려하여 전략을 수립해야 합니다.

가격 상승기에는 묵시적 갱신으로 계약을 유지하고, 추후 갱신청구권을 활용하는 것이 유리할 수 있습니다. 반면 가격 하락기에는 합의갱신 시 감액 협의를 하거나 갱신청구권을 사용하는 것이 좋습니다.

임차인은 묵시적 갱신을, 임대인은 합의갱신을 선호하는 등 입장 차가 있으므로, 각자의 상황에 맞는 선택이 필요합니다. 또한 보증금 반환 거부 시에는 내용증명 발송, 임차권등기명령, 지급명령, 소송 등 단계적인 법적 절차를 거쳐 권리를 확보해야 합니다.

이와 같이 부동산 계약 갱신 방식에 대한 정확한 이해와 전략적 대응이 필요합니다!! 임차인과 임대인 모두가 법적 권리와 의무사항을 충분히 숙지하고 있어야 향후 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 예방할 수 있을 것입니다. 부동산 계약 관리에 대한 지식을 꾸준히 쌓아가시길 바랍니다 :)